Obsah
- stupně
- Část 1 Zapojte se do vývoje nemovitostí
- Část 2 Financování vašich projektů
- Část 3 Zřízení portfolia nemovitostí
Realitní rozvoj může být pro začátečníky obtížnou činností, ale není to mimo dosah, pokud projevíte trpělivost, ambice a zejména vynalézavost. Podle vaší první zkušenosti je nejdůležitějším úkolem zjistit, které nemovitosti ve vaší oblasti mají největší komerční potenciál. Poté musíte zajistit financování a získat nemovitost, když nabízí výhodnou cenu, která vám umožní minimalizovat finanční rizika. Jakmile si ji přizpůsobíte vaší vizi, rozhodněte se, zda je nejlepší ji pronajmout nebo prodat a přidat do svého seznamu generujícího zisk.
stupně
Část 1 Zapojte se do vývoje nemovitostí
- Vytvořte podrobný obchodní plán. Poté, co se rozhodnete vyzkoušet své štěstí v realitním developmentu, bude první věcí, kterou musíte udělat, stručně popsat, jak budete konkretizovat svůj nápad. Vezměte si list a pero a poskytněte malý popis vaší firmy přesně tak, jak si to představujete, a vysvětlete, jak by se dalo použít ve vaší komunitě. Poté vytvořte seznam dostupných zdrojů, například počáteční fondy a kontakty s vlastníky v této oblasti.
- Mezi důležité problémy, které je třeba zvážit, patří kapitál, který máte k dispozici, schopnost spravovat více nemovitostí samostatně a vaše šance na úspěch vzhledem k současnému stavu trhu s nemovitostmi.
- Bude rozvoj nemovitostí vaší činností na plný úvazek nebo činností na částečný úvazek k diverzifikaci vašich příjmů?
-
Buďte konkrétní ohledně svých cílů. Aby byl rozvoj nemovitostí lukrativním obchodem, je nezbytné mít jasnější cíl: „Investujte do nemovitosti a vydělejte spoustu peněz. Lepším způsobem, jak postupovat, je začít skromným, ale přesným plánem, jako je tento: „Chci koupit starou budovu Saint-Louis a proměnit ji v dostupné bydlení pro studenty. Stanovením základní strategie získáte hmatatelnější představu o tom, co je třeba udělat, aby bylo dosaženo.- Ujistěte se, že vaše cíle jsou realistické, když začnete a stavíte portfolio (a svou pověst) s jednou nemovitostí najednou. Stanovení příliš vysokých cílů může být nákladná chyba.
- Nejjednodušší způsob, jak vstoupit na trh, je koupit dům, zrekonstruovat ho a poté jej prodat. Odtud můžete zvážit větší a dražší vlastnosti.
-
Přemýšlejte o realitních potřebách ve vaší oblasti. Možná příměstské domy mimo slibné průmyslové centrum prakticky neexistují nebo ve městě chybí moderní restaurace. Tam, kde je pociťována poptávka, existuje možnost ziskového rozvoje nemovitostí. Obecně jsou nejúspěšnějšími projekty ty, které odpovídají potřebám obyvatel.- Vždy zvažte obyvatelstvo žijící v oblasti, ve které projekt vyvíjíte. Je důležité vyvinout svůj realitní projekt s ohledem na potenciálního kupce nebo nájemce.
- Pokud například žijete v oblasti, kde žije mnoho starších lidí, může být mnohem smysluplnější stavět snadno přístupné jednopodlažní domy nebo byty než vícepodlažní luxusní budovy, i když jsou módní.
Část 2 Financování vašich projektů
-
Požádejte o úvěr pro vývojáře. Poté, co jste vytvořili realizovatelný plán pro svůj první realitní projekt, jděte do banky a prohlédněte si svůj program s jedním ze specialistů týmu pro rozvoj nemovitostí. Pravděpodobně vám poskytne přesný odhad všech nákladů spojených s nákupem, jakož i výši finanční pomoci, kterou můžete obdržet. V mnoha případech bude banka garantovat až 70 až 80 procent primárních nákupních nákladů, ale nemusí pokrýt vedlejší náklady, jako jsou náklady na výstavbu a licence.- Stejně jako u jakéhokoli jiného typu půjčky budete možná muset prokázat svůj kredit nebo poskytnout zajištění, abyste byli považováni za vážného investora. Některé instituce mohou dokonce požadovat, abyste složili zálohu ve výši přibližně 15–20% celkových očekávaných nákladů na projekt.
- Nákup a renovace rezidenčních a komerčních nemovitostí vyžaduje hodně peněz. Pokud nemáte v rezervě značné množství úspor, budete se pravděpodobně muset do jisté míry spoléhat na externí financování.
- Pečlivě přemýšlejte o svém návrhu a zjistěte, zda má skutečně potenciál. Banka se může rozhodnout, že vaši žádost o financování zamítne, pokud se domnívá, že riskujete velmi vysoké riziko.
-
Stanovte řádné finanční limity. Najděte vyšší částku, kterou oceníte pro danou vlastnost, a držte se této částky. Tím se zabráníte tomu, abyste byli přesvědčeni, abyste přijali dohody, které vám v konečném důsledku způsobí ztrátu peněz. Vytváření rozpočtů a odpovědných investic je jedním z důležitých kroků k dosažení dlouhodobých výsledků.- Částka, kterou byste měli být ochotni zaplatit, závisí na různých faktorech, jako je ekonomika, zeměpisná poloha a odhadovaná hodnota dokončeného projektu. Proto se v jednotlivých projektech liší.
- Obchod s nemovitostmi je velmi podobný hazardu: je lepší vydělat málo, ale často než vsadit hodně, aby ztratil všechno.
-
Rozhodněte se, zda nemovitost koupíte za účelem prodeje nebo pronájmu. Koupě bytu k pronájmu je relativně nízkoriziková možnost pro generování zisků při zahájení této činnosti, protože vám dává možnost získat zpět vaši investici za nájemné. Na druhé straně, koupě místa k prodeji vám umožní jej zrekonstruovat a začít s jiným projektem, aniž byste se museli bát toho, jak by vývoj trhu mohl ovlivnit hrubou hodnotu nemovitosti. Znovu zkontrolujte svůj původní obchodní plán a zdroje, které máte k dispozici, a určete možnost, která může vést k vyšší ziskovosti.- Většina nových developerů dává přednost koupi nemovitostí k pronájmu. Tímto způsobem mají stálý tok příjmů, na které se mohou spolehnout a které pak mohou být použity pro jiné projekty.
- Pokud dáváte přednost tomuto přístupu, zkuste každý rok vydělat až 10% své počáteční investice prostřednictvím nájemného. Když kupujete nemovitosti k opětovnému prodeji, je lepší požádat o alespoň 30% z celkové kupní částky, aby byly výdaje odůvodněny. Například 150 000 EUR ročního příjmu z nájemného postačuje k tomu, aby si majetek ve výši 1,5 milionu EUR udržel na vodě. U jediného projektu s investicí 4 miliony EUR uděláte hodně, pokud nemovitost prodáte za minimálně 1,2 milionu EUR.
-
Znát rizika nákupu nemovitosti. Neexistuje žádná záruka, že zboží, které si koupíte, vám vydělá peníze, i když se nachází přesně ve středu ekonomicky prosperujícího regionu. Stejně jako u jiných obchodních podniků existuje vždycky prvek náhody. Pokud si nejste jisti, že můžete realisticky žít bez příjmu z nové nemovitosti, bylo by rozumnější najít bezpečnější variantu.- Nespočet dalších nepodstatných faktorů může zabránit majetku generovat zisky, jak jste očekávali. Patří sem nepředvídané strukturální problémy a vývoj ekonomického kužele. Tyto faktory je často obtížné nebo nemožné předvídat.
Část 3 Zřízení portfolia nemovitostí
-
Cílové vlastnosti v perspektivních oblastech. Dobrým pravidlem je identifikovat oblasti, které teprve začínají vykazovat známky růstu nebo které nedávno zaznamenaly nárůst popularity. Můžete tak získat nemovitost za nízkou cenu a prodat ji dražší, maximalizovat tak své zisky.- Zaměřte se na cenově dostupné prostory v blízkosti škol, velkých korporací, nákupních center a dalších webů, které mohou přilákat kupující.
- Častou chybou pro začínající vývojáře je hledat místa, která jsou již prosperující a pokusit se tam dostat. Mějte na paměti, že čím vyšší je růst, tím menší jsou možnosti rozšíření.
-
Hledejte motivované prodejce. Budete dobře obchodovat s lidmi, kteří musí nemovitost co nejdříve prodat. Může to být vlastník podniku v bankrotu, rozvedený pár nebo majitel, který se usadí jinde a nemá o majetek velký zájem. Tito lidé vědí, že pokud neprodají svůj majetek okamžitě, mohou ztratit spoustu své investice.- Zvažte pronájem realitního agenta, který vám pomůže najít nemovitosti a vyjednat jejich ceny. Realitní agenti se obecně snaží zjistit, proč se prodejci oddělují od svého majetku, což vám může poskytnout výhodu, když je čas učinit nabídku.
-
Před nákupem věnujte veškerý svůj čas. Nenechte se ve spěchu uzavřít obchod. Než se dopustíte, musíte si být jisti, že jste odvedli dobrou práci při zkoumání a posuzování rizik a potenciálních zisků každé nemovitosti, na kterou cílíte. V opačném případě můžete nakonec utratit více prostředků, než jste si kdy představovali, a nakonec ztratíte výkon.- Zeptejte se současného vlastníka na jakékoli otázky týkající se údržby, územního plánování a daní. Pokud je to nutné, trvat několik dní přemýšlet o svém rozhodnutí.
- Jakmile najdete dokonalou vlastnost, neváhejte a podepište smlouvu se svým jménem a podpisem.
-
Renovujte s týmem pracovníků. Jakmile nemovitost patří vám, budete ji muset pouze prodat, abyste ji mohli prodat. V závislosti na typu nemovitosti budete možná muset najmout dodavatele nebo architekty, stavební tým, inženýry, designéry a návrháře interiérů, aby se vaše vize stala skutečností. Hlavním cílem je zlepšit to, než když jste jej koupili, což zvyšuje jeho hodnotu.- U malých projektů a rodinných domů, kde by bylo finančně nemožné najmout další lidi, můžete ušetřit náklady na opravu provedením základní renovace sami.
- Při prodeji nemovitosti jej vyhodnoťte způsobem, který odpovídá provedeným zlepšením. Musíte být ochotni vyjednat přiměřeně, abyste dosáhli částky dostatečně blízko vaší prodejní ceně, abyste s ní mohli žít.
- Než začnete plánovat svůj první realitní projekt, ušetřte tolik kapitálu, kolik můžete, abyste si doplnili půjčky, které jste přijali ve svém podnikání. Budete rádi, že jste tak učinili, pokud náklady nakonec skončí vyšší, než co jste sjednali.
- Ujistěte se, že veškeré renovační práce na vašem pozemku splňují parametry definované v územních a stavebních předpisech oblasti.
- Může být dobrý nápad pracovat se zkušeným vývojářem nemovitostí pro vaše první dva projekty. Může vám nabídnout cenné rady a pomůže vám vyhnout se nástrahám, které obvykle způsobují problémy začátečníkům.
- Nákup nemovitostí v aukci může být skvělý způsob, jak využít hodně.
- Jak získáte zkušenosti, bude pro vás snazší získat půjčky a nechat své žádosti schválit později.
- Vzhledem ke svému inherentnímu riziku nemusí být rozvoj nemovitostí pro lidi bez velké finanční sítě nejbezpečnější činností.